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Madame, Monsieur, Chers Clients,
Le marché immobilier a subi dés 2006 une rupture de tendance propre aux marchés de libre échange: la tendance haussière qui frappait l'ensemble des marchés (géographiques et types de biens) depuis des années a été stoppé plus ou moins brutalement selon les spécificités locales. Le secteur de l'immobilier d'habitation a, dans les faits, été atteint par une maladie endogène, une hausse régulière et continue des prix de cession qui a rendu difficile voire impossible l'accession à la propriété pour de nombreux ménages.
Des prix rapidement hors de portée...
Il est aujourd'hui hasardeux de vouloir acquérir une maison individuelle pour moins de 150.000 euros, somme portée à 160.000 euros par la seule fiscalité afférant aux mutations immobilières: Cette acquisition se traduit par une mensualité de 1000 euros environs dans le cadre d'un prêt à taux fixe de 5 % sur 20 ans associé à un apport de 20.000 euros. Pour être suivi par une banque, l'acquéreur d'un tel bien devra bénéficier d'un revenu mensuel net de 3.000 euros dans la mesure où il n'a contracté aucun autre emprunt (ni automobile, ni prêt à la consommation)...Ce cahier des charges exclut nombre de ménages dont les revenus n'atteignent pas ce plancher ou sont amputés de quelques emprunts. Or, la plupart des marchés immobiliers présente un "ticket d'entrée maison individuelle" supérieur à 220.000 euros...
A trop s'approcher du soleil...
La sanction est claire: si le marché de renouvellement s'en sort quasi indemne (je vends cher, donc je peux racheter cher), il en va autrement pour le marché des primo-accédants, ces ménages plus ou moins jeunes qui n'ont pour seul patrimoine que leur épargne...Incapables de satisfaire les prétentions des vendeurs, ces acquéreurs restent plus longtemps sur le marché locatif et privent le marché de la vente d'une part importante de la demande. L'offre structurelle de biens restant forte (tous les événements positifs ou négatifs de la vie incitant à un changement de domicile...), cette baisse de la demande marque une rupture en ciseaux: dans les faits, le marché de renouvellement ne créant pas suffisamment de demandes pour répondre à l'offre de biens, nous sommes rapidement passés d'un marché de la demande (plus d'acquéreurs que de vendeurs, donc augmentation des prix) à un marché de l'offre (plus de vendeurs que d'acquéreurs, donc stabilisation puis baisse des prix). L'acquéreur d'un bien recouvre donc une certaine liberté de choix, sinon un véritable pouvoir sur les prix...
Des dispositifs fiscaux rapidement neutralisés.
A l'été 2007, le législateur a enfin interrompu le mauvais traitement fiscal réservé aux propriétaires (emprunteurs) de résidence principale: revenant sur une disposition abandonnée en 1995, le gouvernement a de nouveau "offert" aux emprunteurs une déductibilité de leurs intérêts. Las, la hausse des taux bancaires intervenue depuis 2005 a tôt fait de neutraliser cet avantage en donnant aux marchés financiers le cadeau présenté par Bercy...
Les simples prétentions financières exprimées sur le marché apparent prennent force d'évidence...
Le fonctionnement du marché immobilier ancien est trés particulier: en effet, le propriétaire vendeur va, pour fixer son prix de vente, s'intéresser à son marché local pour tenter d'analyser la valeur réelle du bien qu'il s'apprête à céder: amis, familles, collègues, petites annonces, vitrines de professionnels vont ainsi alimenter notre propriétaire vendeur en informations sur le marché qu'il souhaite aborder. Nous touchons là le coeur du problème: ces informations qui vont forgées l'opinion du vendeur sur "le juste prix" de son bien ne sont qu'illusions, le marché visible n'étant qu'une accumulation de propositions de transactions émises par des vendeurs, mais elles ne constituent en aucun cas le marché réel, les transactions effectivement réalisées. Il est donc nécessaire, pour passer du marché apparent au marché réel, d'occulter les biens retirés du marché invendus car trop chers, et de réajuster les prix des transactions effectivement réalisées en fonction de la négociation qui intervient dans prés de 7 ventes sur 10...Bref, la principale source d'information des vendeurs est par nature inflationniste...
Un vrai régulateur: la vérité sur le marché réel.
Dans les faits, seul l'agent immobilier connait la réalité du marché immobilier local: acteur de la transaction, il connaît les prix de mise en vente mais surtout les prix de vente effectifs, aprés négociation éventuelle. Homme ou femme de terrain, il est capable de segmenter les biens vendus pour définir une véritable grille de valeur en fonction des caractéristiques de chaque bien. Enfin, familier de son marché local, il est à même de sectoriser les différentes zones géographiques en fonction de la valeur qu'elles véhiculent. C'est sur cette somme de compétences que s'appuie l'Observatoire de l'Immobilier® pour offrir à chaque client, vendeur, acquéreur, bailleur ou locataire, la vérité sur les prix réels du marché immobilier.
Dés aujourd'hui, les agences immobilières partenaires de l'Observatoire de l'Immobilier®, détentrices exclusives de notre dernière étude des prix, mettent à votre disposition leur expertise du marché. Fort de leur analyse, vous pourrez, en toute sérénité, vendre, acheter ou louer un bien immobilier sans vous tromper.
Cordialement,
Elena et Olivier PARIS
